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华夏房地产投融资峰会·人物 四川信托刘景峰:房企融资三大问题待解 未来房企合作选择 “实力派”

2018-12-11 22:16
作者:于玉金
来源: 华夏时报
编辑:东方财富网

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  一方面是资新规对信托业的影响仍在发酵,另一方面是房地产市场持续低迷,去化周期变长,地产商融资需求加大,信托公司基于资产获取能力产生业务机会。

  2018-12-11,在2018年华夏房地产投融资高峰论坛期间,四川信托有限公司(下称“四川信托”)总裁刘景峰在接受《华夏时报》记者专访表示,房地产行业发展不明朗的2019年,信托公司对风控的要求将更高,交易对手实力成为四川信托选择信托项目时首要考虑的问题。

  “原来是选项目、选区域、选交易对手,现在则是先选择好交易对手,然后才是区域和项目。”刘景峰告诉记者。

  房企融资存三大问题

  临近年关,房企纷纷开启融资模式。据中原地产研究中心统计,11月以来,多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过1000亿元。尽管房企获得大额融资,但在刘景峰看来,目前房企在融资安排上仍存在三方面问题。

  刘景峰表示,目前房地产融资渠道比较有限,多以银行贷款为主,房企从银行贷款要满足多方面要求,如四证齐全,满足销售条件才可以融资,信托公司在房地产信托贷款方面也是同样的要求,造成房企债券融资比例较大。

  对此,刘景峰认为,房企今后可加大股权融资比例。“当房地产发展良好时,房企股权融资的意愿并不强烈,但是当房地产不景气时,金融机构对股权融资也兴趣不大。”刘景峰称。

  据记者了解,在高土地成本、高资金成本等压力下,目前,万达、SOHO、富力等诸多房企改变传统的重资产模式,试水轻资产运营。

  刘景峰还表示,目前房地产企业融资存在短期融资资金多,长期融资较少的现象。“房地产信托产品以两年为主,原因除了切合房地产开发周期外,还与投资者偏好两年期产品有一定关系。但是短期资金较多可能会形成流动性压力,尤其是商业地产、工业地产及综合体等开发周期较长的项目,单纯依靠短期融资容易造成资金链紧张。”刘景峰称。

  事实上,为了盘活集团现有资产,11月10日,嘉凯城将旗下5个地产项目以3.55亿元卖给万科。而为了获得现金,与嘉凯城同样出售资产的房企逐渐增多。

  对此,刘景峰认为,对于房企的短贷长投现象,如果碰到不能快速产生现金流时,容易造成资金紧张。

  此外,目前还有一些房企杠杆率偏高。“高杠杆率房企可以分为两类,对于住宅类为主的房企,销售后就有回款,因此短期内杠杆率偏高可以承受。但是对于长期持有的资产,当去化率慢,杠杆率高时,容易出现流动性偏紧。”刘景峰进一步解释。

  对于如何降低房企杠杆,刘景峰表示,“目前房企降杠杆主要有通过两方面途径,一方面是降低负债,但实际上难度比较大,另一方面是提高股权比例,增加自身投资比例。”

  刘景峰总结称,“前期股权融资,中期债权融资,后期资产证券化退出,只有房企拥有完整的融资链,才可以进行互相补充。”

  选择头部房企合作

  2018年,资管新规发布后,对包括信托业在内的资管行业产生深远影响,而相关余震仍在发生,12月2日,《商业银行理财子公司管理办法》正式发布,同样对信托业产生了一定影响。

  刘景峰表示,“资管新规对信托公司影响比较大,一是限制资金池,信托公司只能针对单个项目发行信托产品,无法开展非标资金池业务;二是银行资管子公司设立后,将挤压银信业务合作空间。”

  不过,刘景峰进一步表示,银行资管子公司成立后,信托公司同业业务机会仍会存在。“信托公司的优势在于,一是客户资源,信托公司积累了大量的高净值客户,二是信托公司在房地产领域具有资产获取和风控方面积累的优势。”刘景峰说。

  事实上,随着房企融资渠道收紧,融资成本步步提升,而房企进入债券到期高峰,借新还旧压力较大,房企对信托公司的依赖正在加强。

  据中国信托业协会披露二季度末信托公司主要业务数据显示,截至2018年二季度末,信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元,环比增长5.43%,占信托资产比重由一季度末的10.99%提升至12.32%。而在一年前,信托公司在于大型房企的合作还处于被动地位。

  刘景峰提到,“当时房企可以比较容易的从银行获得低成本资金,但是在2018年,信托公司与大型房企开始业务合作,交易对手正向头部集中。”

  对于房地产接下来的发展,刘景峰分析认为,房地产仍是经济增长的重要动力之一。与此同时,刘景峰还表示,“四川信托作为一家专业的金融机构,一直致力于房地产投资的专业化,同时在整体资源配置、人员配备,相关风控等方面都尽力做到专业化。” 未来,四川信托在选择合作房企方面,将逐渐向头部房企集中。“一是大型房企公司抗风险能力强,生命力更为旺盛;二是大型房企管理能力更强,开发经验更为丰富,信托公司在项目风控方面的成本也会更低。”刘景峰分析。

  据官网显示,四川信托经中国银监会批准、四川省工商行政管理局登记注册,于2018-12-11正式成立,管理信托资产规模逾3000亿元, 立足四川、面向全国,以资产管理、投资银行、财富管理为公司核心业务,在资产端、资金端、管理端三方面齐头并进,协调发展,从“资金提供者”向“资产管理者”转变,为同业机构和高净值客户提供全方位、全流程的综合金融服务。

(文章来源:华夏时报)

(责任编辑:DF314)

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